Parselin Konumu
Parsel konumu 10 saniye içinde yüklenmezse lütfen tıklayınız.
Parselin Google Konumu
Parsel Özet Bilgi
Sahibinden.com sitesindeki fiyatları görmek için Tıklayınız
Taşınmazın En Yakın Şehir Merkezine Uzaklığı görmek için Tıklayınız (Google Haritalar)
Google Earth 3 boyutlu Görüntüleme için Tıklayınız (Google Earth)
İhale Detay Bilgisi
“T.C.
BEYKOZ
İCRA DAİRESİ
2023/86 TLMT.
TAŞINMAZIN ELEKTRONİK SATIŞ ORTAMINDA AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, bulunduğu yer, kıymeti ve önemli özellikleri:
TAŞINMAZIN
Özellikleri:
Satışa konu mülk Beykoz, Çubuklu mevkiinde, 161 Ada 2, 3 ve 5 parselin birleşmesi ile toplam 688.000 m2 yüzölçümlülandır.61 Ada2Parsel üzerinde, Zemin +1 normal kat +çatı katı olarak yarı yığma kâgir yapı tarzında inşa edilmiş yalı dairesi mevcuttur. Ana taşınmaza giriş demir ferforje kapıdan sağlanmakta olup, hem yaya hem sürgülü araç girişi mevcuttur. Parselin etrafı bir metre yüksekliğinde taş duvarla çevrili olup üstü tel fens ilekaplanmıştır. Parsel içinde yer alan yalı dairesinin restore edildiği dış cephesi doğal dekoratif ahşap malzemeyle kaplandığı görülmüştür. Taşınmaza giriş kapısı beyaz renkte ahşap, iç mekânlara açılan kapıları beyaz renkte ahşap,pencereleri PVC esaslı doğramadır. Salon ve odalarının zeminleri Marküteri ahşap parke, duvarları saten boyalıdır. Mutfakta ahşap dolaplar bulunmaktadır. Ankastre ürünler mevcuttur. Katlar arasında yer alan merdiven hacimleri 1.sınıf mermer kaplamadır. yalı dairesinin ıslak hacimlerinde yer alan Vitrifiye elemanlarınınorijinal tasarım ürünlerle döşeli olduğu görülmüştür. Isınması doğalgaz kombi ile sağlanmaktadır. zemin Kat : Giriş bu kattan sağlanmakta olup Giriş holü+Salon+ mutfak ve wc alanlarından oluşmaktadır Mutfak da 6.62 m2 lik kış bahçesi alanı oluşturulmuştur. Toplamda bu katın kış bahçesi hariç kullanım alanı 222,6 m2 dir.
1. Normal Kat: Bu katta 3 adet yatak odası olup,bir oda soyunma odalı ve ebeveyn banyolu diğer iki oda ebeveyn banyoludur. Bu katta toplamda 4 oda 3 banyo mevcuttur. Toplamda kullanım alanı 121.92 m2 dir. Çatı Katı: Bu katta Salon + banyo ve teras alanı bulunmaktadır. Toplamda kullanım alanı 79.22 m2 olup, Teras alanı ise 33 m2 dir.Yalının denize cephesi yaklaşık 27 m’ dir Konu yapı için; 11.09.2012 tarih 001148 sayılı ve 22.11.2012 000261 sayılı 1 ve 2 no lu yapı tatil tutanağı düzenlendiği binanın muhtelif kısımlarına çelik profiller kullanarak güçlendirildiği ve binanın restarasyon projesine uyulmayarak kontürlerin büyük kurulduğu, bu nedenleEncümen kararı ile projeye uygun olmayan İmalatların yıkımna karar verilmiştir. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığının Boğaziçi İmar Müdürlüğü’ne 15.02.2013 tarihli yazısında, 161 Ada 2 Parsel sayılı taşınmaz malikinin taşınmaz içerisinde bulunan eski eser binanın yenilenmesi çerçevesinde parsel sınırlarının dışına çıkarak kamuya ait kadastral yola duvar örmek suretiyle tecavüz edildiği, Maliye Hazinesine ait 161 ada 1 parsel ve 161 ada 10 parselin kendi parseline katılarak toprak döküldüğü ve bahse konu alanın Boğaziçiön görünüm bölgesinde kaldığı bildirilmiştir. Yalıya ait Rıhtım alanı 161 ada 1 parsel ve 161 ada 10 parsel olup yaklaşık 296m2 lik bir alan deniz doldurularak yalı sahibi tarafından kullanıldığı ve bu parseller için devlete Ecrimisil bedeli ödendiği dosyasındaki belgelerden anlaşılmıştır. 3 ve 5 parsellerin bahçe alanı olarak kullanıldığı , bahçenin dekore edildiği, arka cephesinin boydan boya sahile sınır olduğu bir kısmının plaj olarakkullanılmak üzere deniz kumu ile bırakıldığı, bir kısmına ise yat bağlamakiçin iskelealanı yapıldığı görülmüştür. Ayrıca bahçede yalı hizmetlilerinin barınması için iki adet konteyner yerleştirildiği
161 Ada3 ParselMeri planda görülmeyen ve yerinde mevcut olmayan eski eser bina ile ilgili İstanbul III numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun 06.01.1998 gün 9612 sayılı kararı ile Koruma grubu II. Grup olarak belirlenmiş kalıntı rölevesi uygun bulunmuş 13.08.1998 gün 10272 sayılı kararı ile de restitüsyon ve restorasyon projeleri uygun bulunmuştur. Söz konusu parselin yerinde mevcut kadastral yoldan yüz alması ancak planda mahreçsiz kalması nedeniyle kadastral yolun ve planda görülmeyen eski eserin plana işlenmesi ile ilgili teklif planlar, İstanbul III numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun 16.12.1998 gün 10614 sayılı kararı ile uygun bulunarak Büyükşehir Belediye Başkanlığınca aynen onaylanmış ve karara alınarak söz konusu plan tadilatı teklifi 3194 sayılı imar yasasının 48. Maddesi ile değişik 2968 sayılı Boğaziçi Yasasının 10. Maddesi gereği Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kuruluna iletilmek üzere Bayındırlık ve İskân Bakanlığına 31.01.2001 tarih 6533 sayılı yazı ile bildirilmiş olduğu anlaşılmaktadır.3 parsel üzerinde yerinde mevcut olmayan bir tane daha köşk olduğu . Boğaziçi Anıtlar kurulunda restitüsyon ve restorasyon projeleri nin olduğu ve uygun bulunduğu anlaşılmıştır.
EMSAL DEĞERLER Gayrimenkul Değerleme İşleminde kullanılan Genel Kabul Görmüş Yöntemler; Satışların Karşılaştırma Yöntemi (Emsal karşılaştırma), Gelirlerin Kapitalizasyonu Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yöntemleridir. Emsal Karşılaştırma Yöntemi raporda kullanılan yöntemdir. Değerleme için kullanılan en kolay ve en sistematik yöntemdir. Üzerinde yapı bulunan veya bulunmayan imar parselleri için en uygun değere güvenli sürüm değerleri yardımı ile ulaşılır. Sürüm değerleri, karşılaştırma için seçilen taşınmazların nitelik ve özniteliklerinin, değeri saptanacak taşınmazla aynı olması sonucu elde edilir. Eğer taşınmazlar farklı niteliklere sahipse, bu farklılıklara gerekli düzeltmeler yapılır. Karşılaştırma yöntemi; yakın zamanda gerçekleşmiş, şeffaf ve yeteri kadar emsal değeri bulunduğu durumlarda kullanılmalıdır. Bu yöntemin uygulanması sırasında kullanılan en önemli veri kaynakları; ilgili değerleme uzmanın görüşleri, kamuya açık kayıtlar ve diğer piyasa emlakçılarından alınan bilgilerdir.İstanbul Boğazının kıyısında yer alan yalılar, Türkiye nin en prestijli gayrimenkullerinden olup ekonomik olarak oldukça üst tabakaya hitap etmektedir. Yalılarda en önemli kriterler, semt, arsa büyüklüğü, bahçe alanın büyüklüğü, rıhtım cephe uzunluğu, boğaza cephesi, tarihi dokusu, yapının restorasyonu sırasında tarihi dokunun korunmuş olması ve bakımlı olmasıdır.
Emsal 1:Hepsi emlakilan no; 133498-480532237 88 43 Paşabahçede içinde müştemilat ve iskelesi olan, 3 katlı 480m2 net 500 m2 7+ 2 tertibinde, yalının 19.03.2023 tarihi itibariyle 200.000.000-TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.Emsal 2:Hepsi emlakilan no; 7167-126500532 173 34 13 Anadolu hisarı Kanlıca arasıAhşap4 katlı 750 m2 net 800m2 6+ 2 tertibinde, yalının 17.03.2023 tarihi itibariyle 360.000.000-TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.Emsal 3:Hepsi emlakilan no; 28284-31700 0552532759 30 58 Kanlıcada , 3 katlı 400m2 net 450m25+ 2 tertibinde, 10 m rıhtımlıyalının 17.03.2023 tarihi itibariyle 150.000.000-TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.*Kıymet takdirine konu Yalının rıhtım alanı parsel sınırları içerisinde yer almamaktadır. Bu alan için devlete Ecrimisil bedeli ödendiği bilgisine ulaşılmıştır. Ancak rıhtımın yer aldığıparselin yalı sahibinin dışında kimsenin kullanmasının mümkün olmadığı ama Ödenen Ecrimisil bedeli göz önüne alınarak değer takdir edilmiştir. *Boğaziçi Sahil Şeridi öngörünüm alanı içinde yer alıyor olması, eğer üzerinde tescilli bir yapı var ise yapının benzerinin, Anıtlar Kurulundan izin alınmak suretiyle tamamlanarak yapılması gerekmeketedir. Taşınmazlardan 161 ada 3 parselin üzerinde yerinde bir yapı görülememekle birlikte eski eser bina ile ilgili İstanbul III numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun 06.01.1998 gün 9612 sayılı kararı ile Koruma grubu II. Grup olarak belirlenmiş kalıntı rölevesi uygun bulunmuş 13.08.1998 gün 10272 sayılı kararı ile de restitüsyon ve restorasyon projeleri uygun bulunmuş olması yapının yeniden aslına uygun olarak yapılabileceği kanaatine varılmıştır. Bu bir avantaj olup istendiği takdirde ikinci bir yapının yapılabileceği anlaşılmaktadır. *Parselin Boğaziçi Sahil Şeridi öngörünüm alanı içinde yer alıyor olması, eğer üzerinde tescilli bir yapı var ise yapının benzerinin, Anıtlar Kurulundan izin alınmak suretiyle aslına uygun yapılması taşınmazın pazara arz edilmesinde, talep tarafında kısıtlamalar oluşturarak, geniş yatırımcı kitlelerinin arza karşılık vermesine mâni oluşturup, daha dar bir kitlenin taşınmazı sahip olduğu nitelikler ile talep etmesini beklemeyi gerektirecektir ki bu da pazardaki el değiştirme ivmesinin yavaşlamasına neden olacaktır.Zira günümüz koşullarında özellikle de İstanbul gayrimenkul piyasasında, yatırımcıların aldıkları taşınmaza yönelik “proje geliştirme- değer artış oranı ve geri dönüş süresi” gibi unsurları ölçüt önceliği olarak gözetmekte oldukları dikkate alındığında, dava konusu taşınmazın pazarda geniş kitleler tarafından talep görmesinde kıst oluşturacaktır. Yaşanan depremin etkisi ve İstanbul için öngörülen Deprem ve Tsunami Korkusunun Yalı satışlarını tetiklediği ve yalılarda kısmi değer düşüklüğüne yol açtığı görülmüştür. Denize sıfır kumsal alanı ve iskelesinin olması, Yapının boğaz manzaralı olması, bir başka deyişle Boğaz yalısı olması, Denizecephesinin 27m olması, Taşınmazın, İstanbul’ un bilinen ve tercih edilen kent konseptinde yer alıyor olması, Modernizasyonu ve geçmiş dokuyu bir potada mozaik şeklinde sunabilen kabiliyete sahip kent dokusu, taşınmaz değerine pozitif yönde etki etmektedir. Sahip olduğu konum ve konumun getirdiği nitelik kazandıran avantajlar, değerine pozitif yönde etki etmektedir. Ancak Rıhtım parseli için ödenen Ecrimisil bedeli ,Pazarda geniş kitleler tarafından kısıtlı talep görmesi Neğatif yönde bir etki oluşturmaktadır.
NETİCE OLARAKİstanbul İli, Beykoz İlçesi, tapu kayıtlarında Çubuklu Mahallesi, Çayır Mevkii, 161 ada 2 parsel ,3 parsel ve 5 parsel sayılı taşınmazların yerinde yapılan inceleme, Boğaziçi İmar müdürlüğün de konu taşınmaza ait incelenen evraklar ve yerinde ölçümlenenalanlar esas alınmak suretiyle her bir parselin kendi içinde değerlemesi yapılarak Yapının tarihi eser özellikli olması, geniş cepheli rıhtımı, Boğaz manzarası, aynı amanda merkezi bir noktada yer alması ve kullanım avantajları da dahil edilerek;keşif tarihi itibarıyla; Bütünde alıcı kitlesinin daha yüksek olduğu düşünülmekle birlikte, parsellerin birbirinden bağımsız olması nedeniyle,her bir parsele ayrıca tarafımızca kıymet takdiri yapılmıştır.İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Çubuklu Mahallesi, Çayır Mevkii 161 ada, 2 parsel sayılı 200,00 m² yüzölçümlü “Bahçeli Kâgir ev” nitelikli, taşınmazın tamamına, 314.214.0000 TL. İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Çubuklu Mahallesi, Çayır Mevkii,161 ada, 3 parsel sayılı 314,00 m² yüzölçümlü “Ahşap ev ve arsa” nitelikli, taşınmaza, (restitüsyon ve restorasyon projeleri uygun bulunmuş olması yapının yeniden aslına uygun olarak yapılabileceği kanatine varılmış)191.938.0000 TL. İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Çubuklu Mahallesi, Çayır Mevkii,161 ada, 5 parsel sayılı 174,00 m² yüzölçümlü “Arsa” nitelikli Taşınmaza; 81.820.0000 TL. kıymet takdir edilmiştir. Her ne kadar değerlemeye konu yerler , 3 adet bağımsız parselden oluşmuş olsada; Konumlarına göre; Üç(3) parselin birbirini tamamlar nitelikte bir bütünlük arz etmesi,Bir parselin tek başına, fonksiyonel olamayacağı, Üç parsel birlikte değerlendirmeye tabii tutulduğunda, hepsinin değerinin artacağı, Nedeniyle taşınmazların tamamının bütünlüğü bozmamak adına satışın BİRLİKTE DAHA KOLAY olacağıdüşünülerek, Beykoz İlçesi, Çubuklu Mahallesi, Çayır Mevkii,161 ada, 3 parsel sayılı 314,00 m² yüzölçümlü “Ahşap ev ve arsa” nitelikli, 161 ada, 2 parsel sayılı 200,00 m² yüzölçümlü “Bahçeli Kâgir ev” nitelikli, 161 ada, 5 parsel sayılı 174,00 m² yüzölçümlü “Arsa” nitelikli taşınmazların tamamına; 587.972.000,00-TL kıymet takdir edilmiştir. Kıymet Takdirine konu gayrimenkul % 20 KDV’ye tabidir.
Adresi:
İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Çubuklu Caddesi, Mektep sokak içinde 5 no ile yer almaktadır.
Yüzölçümü: 174 m2
Arsa Payı : 1/1
İmar Durumu:
Boğaziçi İmar Müdürlüğünden şifahen alınan bilgiye göre;161 Ada 5 Parsel 22.07.1983 onanlı 1/ 1000 Ölçekli Boğaziçi Sahil Şeridi ve ön görünüm bölgesi uygulama imar planında Çubuklu Çayırı ağaçsız mesire alanında kalmaktadır. Öncelikle kamulaştırılacak alanlardır.0,01 Taban katsayısı ile H=ençok4.00 irtifalı ve inşaat sahaları toplam en çok 40,00m2olan büfe Wc gibi tesisler yapılabilir. Azami Bina ebatları =7.00mx7.00m Asgari bahçe mesafesi =20,00m Mesire alanın 10 dönümden fazla olması yukarıdaki koşullarda birden fazla büfe ve tesisler yapılabilir.
Kıymeti: 81.820.000,00 TL
KDV Oranı: %20
Kaydındaki Şerhler:
Tapu kaydındaki gibidir.
———————————————————————————————————————–
Artırma Bilgileri
1.Artırma
Başlangıç Tarih ve Saati : 11/11/2024 – 14:01
———————————————————————————————————–
Bitiş Tarih ve Saati : 18/11/2024 – 14:01
2.Artırma
Başlangıç Tarih ve Saati : 05/12/2024 – 14:01
———————————————————————————————————–
Bitiş Tarih ve Saati : 12/12/2024 – 14:01″
Uyap Sayfasınına Ulaşmak İçin Tıklayınız
İlgili İhaleler
İstanbul Beykoz İlçesindeki Tüm İhaleleri Görmek İçin TIKLAYINIZ
İstanbul Beykoz çubuklu Mahalle/Köyündeki Diğer İhaleleri Görmek İçin TIKLAYINIZ
İstanbul Beykoz İlçesindeki Sadece Arsa İhalelerini Görmek İçin TIKLAYINIZ
İstanbul Beykoz İlçesindeki 18.11.2024 Tarihli Diğer İlanları Görmek İçin TIKLAYINIZ