Parselin Konumu
Parsel konumu 10 saniye içinde yüklenmezse lütfen tıklayınız.
Parselin Google Konumu
Parsel Özet Bilgi
Sahibinden.com sitesindeki fiyatları görmek için Tıklayınız
Taşınmazın En Yakın Şehir Merkezine Uzaklığı görmek için Tıklayınız (Google Haritalar)
Google Earth 3 boyutlu Görüntüleme için Tıklayınız (Google Earth)
İhale Detay Bilgisi
“T.C.
ZONGULDAK
İCRA DAİRESİ
2023/17563 ESAS
TAŞINMAZIN ELEKTRONİK SATIŞ ORTAMINDA AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, bulunduğu yer, kıymeti ve önemli özellikleri:
1 NO’LU TAŞINMAZIN
Özellikleri:
Zonguldak İl, Kilimli İlçe, KURTKÖY Mahalle/Köy, Kıran Arkası Mevkii, 118 Ada, 56 Parsel, Zonguldak İli Kilimli ilçesi Kurtköy Mahallesi118 Ada, 56 parsel 2532,60 m² yüzölçümlü tarla
Kıymet takdirine konu olan taşınmaz, Zonguldak İli Kilimli İlçesi Kurtköy Köyü’ndeki 118 ada 56 parsel numaralı taşınmazdır. 118 ada 56 numaralı parsel TARLA vasfı ile tapuya kayıtlı olup2.532,60 m2 büyüklüğündedir. Borçlu R…..Adava konusu 118 ada 56 numaralı parselin tam HİSSE ile maliki bulunmaktadır.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. Maddesinde “Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı: Köy ve mezraların cami, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar tarafından, yapımı tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alanını; bu çizgi ile 100 m. dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il idare kurulunca karara bağlanan sınırın içinde kalan alan köy yerleşik alanı civarını tanımlar.” şeklinde düzenlenmiştir. Yerinde yapılan incelemelerde dava konusu 118 ada 56 numaralı parselinKöy Yerleşik Alanı dışında kaldığı tespit edilmiştir.
Dava konusu taşınmazın bulunduğu Kurtköy Köyü; Muslu Belde Merkezine kuş uçumu yaklaşık 6,50-7,00 km. Çatalağzı Belde Merkezine 9,50-10,00 km. Filyos Belde Merkezine 9,50-10,00 km. Kilimli İlçe Merkezine 11,50-12,00 km. Zonguldak İl Merkezine 18,00-19,00 km. uzaklıkta bulunmaktadır. İl Merkezinin kuzeydoğusunda kalmaktadır.
Kurtköy Köyü yerleşik alanına 0,75-1,00 km uzaklıkta bulunan 118 ada 56 numaralı parselin komşu parsellerinde işlenmeyen boş tarım arazileri ile orman emvali bulunmaktadır. Yerleşik alan dışında kalan parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta ve herhangi bir tarımsal faaliyet yapılmamaktadır. Parselin doğal bitki örtüsünün vasıfsız çayır otları, eğrelti otları, çalı ve dikenlerden meydana geldiği görülmüştür.
118 ada 56 parsel numaralı taşınmazda eğim bakısının kuzeydoğu yönünde olduğu eğimin %15-30 arasında değiştiği, dikmeyilli eğim sınıfında olduğu, orta bünyeli, tekstürü SiL (Siltli Tın), solum (toprak sayılan kısım=AB) katmanının sığ (0-40 cm)olduğu, yamaç arazi özellikleri taşımakta olduğu, parsel üzerinde herhangi bir tarımsal faaliyet yapılmadığı ancak tarımsal faaliyet yapılmasını engelleyen önemli bir etken bulunmadığı ve tarımsal üretim yapılması halinde yöre ortalamasına yakın miktarda ürün alınabileceği tespit edilmiştir.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu 3. Maddesi “d” bendinde tarım arazileri; “Tarım Arazisi: Toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, hâlihazırda tarımsal üretim yapılan veya yapılmaya uygun olan veya imar, ihya ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen arazileri” şeklinde tanımlanmıştır
Uydu fotoğraflarından, literatür taramasından ve yerinde yapılan incelemelerden hareketle dava konusu taşınmazın; 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 3. Maddesinin (ğ) bendinde “ Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri ve dikili tarım arazileri dışında kalan, toprak ve topografik sınırlamalar nedeniyle üzerinde sadece geleneksel toprak işlemeli tarımın yapıldığı arazileri,” şeklinde tanımlanan Marjinal Tarım Arazisi sınıfında olduğu kanaatine varılmıştır. Bu tür araziler Mutlak tarım arazileri, Özel Ürün Arazileri ve Dikili Tarım Arazileri dışında yerel önemi veya yerel ihtiyaçlar nedeniyle tarıma açılmış arazilerdir. Bu arazilerin toprak ve topoğrafık sınırlamaları fazla olup tarımsal üretim potansiyeli düşüktür. Yetiştirilen bitkilerden elde edilen verim genellikle yöre ortalamasının altındadır.
Bu tür araziler yoğun emek ve işgücü gerektiren, makineli tarım yapmaya müsait olmayan ve üretim masraflarının yüksek olduğu araziler olup ortalamanın altında ticari kazanç getiren yerlerdir. Dolayısı ile dava konusuparsellerde verim miktarının ortalamanın altında, giderlerin ortalamanın üstünde olacağı değerlendirilmiştir.
Ayrıca 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 3. Maddesinin (j) bendinde sulu tarım arazileri “Sulu tarım arazisi: Tarımı yapılan bitkilerin büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyun, su kaynağından alınarak yeterli miktarda ve kontrollü bir şekilde karşılandığı arazileri,” hükmü ile açıklanmıştır. Dava konusu taşınmazda İl Özel İdaresi veya DSİ tarafından projesi yapılmış bir sulama tesisinin olmadığı ayrıca taşınmaz sahipleri tarafından tesis edilen bir sulama kaynağı bulunmadığı;bu sebeple de dava konusu taşınmazların “Kuru” tarım arazisi olarak değerlendirilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.
TAŞINMAZIN İMAR DURUMU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRİLMESİ
1998 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda; “nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar kamulaştırma hukuku yönünden arsa olarak nitelendirilse de, taşınmaz nazım imar planı içinde olsa bile, salt bu nedenle arsa kabul edilemeyeceği, bazı nazım imar planlarının, yerleşim yerine ve belediye tarafından hizmet götürülen bölgelerin çok uzağında ve geniş bir alanı kapsayacak şekilde düzenlendiği, ayrıca bölgedeki yerleşim yerinin genişliği, nüfus yoğunluğu ve nüfus artışı dikkate alındığında, bu gibi yerlerin yakın zamanda iskâna açılmasının mümkün olmadığı,
Nazım imar planı bulunan bir alanın arsa kabul edilebilmesi için, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşim ve nüfus yoğunluğu, alt yapı hizmetleri, taşınmazın yerleşim merkezine olan mesafesi, plandaki konumu ve kullanım biçimi gibi unsurların da göz önünde bulundurulması gerektiği” ifade edilmektedir.
Arsa-arazi ayrımı ile ilgili 6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nda ise;“belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup da, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber, fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden yararlanan yerlerin arsa sayılacağı, devamında ise bu kapsamdaki yerlerin, tarımsal faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa kabul edilemeyeceği;
Ayrıca belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı olmayan yerler, belediye hizmetlerinden yararlanması, etrafının meskûn halde ve nüfus yoğunluğunun fazla olması durumlarında arsa sayılması gerektiği, Ancak bu yerler belediye hizmetlerinin tamamından yararlanmıyorsa, yapılaşma ve nüfus yoğunluğu fazla değilse ve daha da önemlisi mevcut durumda üzerinde bitkisel üretim yapılıyorsa arazi olarak değerlendirilmesi gerektiğibelediye ve mücavir alan sınırları içinde olup da, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber, fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden yararlanan yerlerin arsa sayılacağı, devamında ise bu kapsamdaki yerlerin, tarımsal faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa kabul edilemeyeceği;
Ayrıca belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı olmayan yerler, belediye hizmetlerinden yararlanması, etrafının meskûn halde ve nüfus yoğunluğunun fazla olması durumlarında arsa sayılması gerektiği, Ancak bu yerler belediye hizmetlerinin tamamından yararlanmıyorsa, yapılaşma ve nüfus yoğunluğu fazla değilse ve daha da önemlisi mevcut durumda üzerinde bitkisel üretim yapılıyorsa arazi olarak değerlendirilmesi gerektiği” ifade edilmektedir
6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ve 1998 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen hususlar doğrultusunda yapılan değerlendirme neticesinde dava konusu taşınmazın TARIM ARAZİSİ olarak değerlendirilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.
Yerleşik alan içerisinde kalan arazilere kıymet takdir edilirken piyasa rayiçlerine uygun emsal bulunmaması halinde; dava konusu taşınmazla benzer özellikler gösteren tarım arazilerinin olduğu gibi kullanılması halinde elde edilecek net gelir ve Gelir Metodu Yöntemine göre arazi m2 birim fiyatı hesaplandıktan sonra kıymet takdirine konu olan araziye özel durumlar (yerleşik alanda veya civarında kalması, altyapı hizmetlerinden faydalanıp faydalanmaması, yola cephesinin olması, nüfus yoğunluğu, arazi alım satımının hareketli olması, makineli tarım yapılmasına uygunluğu v.b. gibi) dikkate alınarak GELİR METODU YÖNTEMİ ile bulunan arazi değeri üzerine objektif değer artışı uygulanması neticesinde arazinin gerçek değeri tespit edilmektedir.
TAŞINMAZIN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER
A- Tarımsal yönden etki eden faktörler; Batı Karadeniz Bölgesi gerek yeterli yağış miktarı ve gerekse sulama imkânları nedeniyle bütün kültür bitkilerinin yetiştirilmesine uygun özellikler taşımaktadır. Son yıllarda Ülke tarımında ve dolayısıyla yöre tarımında bilinçli girdi ve alet-makine kullanımı verimin ve birim alandan elde edilen gelirin artmasına sebep olmuştur.İklim ve toprak yapısı yılda iki ürün alınması için elverişlidir.
B-Objektif yönden etki eden faktörler;
Kamulaştırma Yasasının 11. Maddesinin( ı ) bendi;
“ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.” şeklinde düzenlenmiş olup, ilgili madde gereğince taşınmazın gelir yöntemi ile hesap edilen değerine;
1-Belediye/ Köy yerleşim alanı içerisinde, civarında bulunup bulunmaması (%)
2-Ana yollara-limana-demir yollarına ve il/İlçe merkezine yakınlığı(%)
3-Davaya konu arazinin emsallere göre pazarlama veya ulaşım kolaylıkları (Kadastro/arazi yoluna cephesinin bulunup bulunmaması durumu.) (%)
4- Filyos Serbest Bölgesi ile sanayi ve turizm alanlarına yakınlığı (%)
5-Ülkemizde ve bölgemizde gayrimenkuller, özellikle araziler en büyük güvence olarak görülmektedir Bilhassa küçük işletme sahibi olanlarda mevcut olan toprak sevgisi ve bölgenin gelişmişlik durumu gibi kriterler göz önüne alınarak Köy Yerleşik Alanı dışındakalan 118 da 56 maralı parselin gelir metodu ile bulunan çıplak değeri üzerineTOPLAM % 10 oranında objektif değer artışı ilave edilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.
TAŞINMAZIN OLDUĞU GİBİ KULLANILMASI HALİNDE GETİRECEĞİ NET GELİR
Dava konusu taşınmaz, tarımsal üretimlere orta derecede elverişliolan tarım arazisi vasfındadır. Davaya konu taşınmaz yukarıda da ifade edildiği üzere Marjinal Tarım Arazisi özellikleri taşımaktadır.Bu tür araziler emek yoğun iş gücü gerektiren, makineli tarım yapmaya çok da uygun olmayan üretim masraflarının fazla, kar marjının düşük olduğu ve yöre ortalamasının altında ürün alınabilen arazilerdir. Tüm bunlara rağmen hesaplama yapılırken tarımla uğraşanların da diğer sektörlerde olduğu gibi azami kar elde etmek amacı ile hareket ettiği göz ardı edilmemiştir.
Kıymet takdirine konu olantaşınmazın keşif tarihindeki (2024 yılı) mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri üzerinde etkili olabilecek tüm unsurlar göz önünde bulundurularak hesaplamalar yapılmıştır. Bu değerlendirmede Gelir Metodu Yöntemi kullanılmıştır.
Ürünlerin; verim miktarları, üretim masrafları ve satış fiyatlarının hesaplanmasında İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün istatistikleri ile serbest piyasa fiyatları dikkate alınmıştır.
İlimizde ve taşınmazın bulunduğu bölgede yaygın olarak yılda 2 ürün alınabilmekte ve ekim deseni olarak arazilerin küçük ve parçalı olması sebebiyle de yazlık ekimde Mısır, kışlık olarak da sebze ekimi yaygın olarak yapılmaktadır.
ÜRÜN
VERİM
(kg/da)
FİYAT
(TL/kg)
BRÜT GELİR (TL/da)
ÜRETİM MASRAFI (TL/da)
NET GELİR(TL/da)
MısırDane
Sap
500,00
700,00
5,00
1,50
2.500,00
1.050,00
1.150,00
2.400,00
(sap dahil)
Kışlık sebze
(Pırasa, Ispanak, Marul, Lahana)
700,00
7,00
4.900,00
2.300,00
2.600,00
Değerlendirmesi yapılan tarım arazisinin dekara yıllık geliri 5.000,00 TL/dadır.
KAPİTALİZASYON FAİZ ORANI
1.Taşınmazın değerlendirilmesine esas alınan tarihte bölgede yapılan gerçek arazi satış fiyatlarını
2. Emniyet devamlılık bakımından arazi yatırımları gibi yatırımların faiz hadleri ortalaması
3.Devlet ve şirket tahvillerinin faiz hadlerini
4.T.C. Ziraat Bankasının çiftçiye verdiği krediler için uyguladığı ve arazi için kabul etmiş olduğu ipotek faiz nispetleri,
5.Ülkede enflasyon nedeniyle, para değerinde meydana gelen düşüşlerle, gayrimenkul fiyatlarındaki hızlı yükselişler gibi olgular,
6.”Yargıtay uygulamasıyla da benimsenen ilmi verilere göre Türkiye genelinde Kapitalizasyon faizi %3 ila %15 arasında uygulanmaktadır.
Kapitalizasyon faizinin aşağı hadden uygulanabilmesi için taşınmazın Karadeniz sahil bandı gibi arazinin son derece kıt ve nüfusunda yoğun olduğu bölgede olması gerekir.” denilmektedir.
Dava konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, yukarıda Yargıtay Kararlarında da belirtildiği gibi arazinin kıt ve nüfus yoğunluğunun fazla olmasınınyanı sıra T.C . Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi Başkanlığının 11.11.2019 tarih ve 2019/11129 Esas Sayılı Kararı, 30.10.2019 tarih ve 2019/1068 sayılı kararı gereğince Kapitalizasyon Faiz oranının % 4 olacağı sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Kapitalize Kıymet
K=R/F X 1000
K = Taşınmazın m² kıymeti F = Kapitilizasyon Faizi %4
R = Arazinin Net Geliri 1000 = Dekarın m² çeviren katsayı
Taşınmazın m² değeri
K = 5.000,00.-TL/m2 / 0.04 x 1000
K = 125,00.- TL/m²
118 ada 56 parsel Numaralı Taşınmazın% 10 Objektif değer artışlı kıymeti:
K = 125,00.-TL/m2 + ( 125,00.-TL/m2x 0,10)
K = 137,50.-TL/ m²
118 ada 56 parsel numaralı TARLA vasfındaki Taşınmazın değeri;
137,50.-TL/m2 X 2.532,60 m2 = 348.232,50.-TL olarak hesap edilmiştir.
SONUÇ VE KANAAT
Kıymet takdirine konu olan; Zonguldak İli Kilimli İlçesi Kurtköy Köyü118 ada 56 parsel numarası ile tapuya kayıtlı olan2.532,60 m2 büyüklüğündeki tarla vasıflı taşınmazın
Kurtköy Köyü yerleşik alan sınırı dışında kaldığı, yol-su-elektrik gibi alt yapı hizmetlerinden yararlanmadığı,
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığı ve herhangi bir tarımsal faaliyet yapılmadığı,
Parselin doğal bitki örtüsünün vasıfsız çayır otları, eğrelti otları, çalı ve dikenlerden meydana geldiği,
Parselde tarımsal üretim yapılması halinde yöre ortalamasına yakın miktarda ürün alınmasını engelleyen önemli bir etken bulunmadığı,
Parselin m2 birim fiyatının 137,50.-TL
2.532,60m2 büyüklüğündeki Parselin Arazi Değerinin 348.232,50.-TLolduğu,
Borçlu R.A.’ nın tam HİSSEsine karşılık gelen2532,60m2 büyüklüğündeki alanın değerinin;
137,50.-TL/m2 X 2532,60m2 = 348.232,50TL olduğu,
Görüş ve kanaatiyle tarafımızdan hazırlanan iş bu kıymet takdiri raporu imzalanarak Sayın Müdürlüğünüzün görüş ve takdirlerine saygılarımızla arz olunur.
Adresi:
Zonguldak İli Kilimli İlçesi Kurtköy Mahallesi118 Ada, 56 Parsel 2532,60 M² Yüzölçümlü Tarla Kilimli / ZONGULDAK
Yüzölçümü: 2.532,60 m2
Arsa Payı : 1/1
İmar Durumu:
satış ilanındaki gibidir
Kıymeti: 34.823.250,00 TL
KDV Oranı: %20
Kaydındaki Şerhler:
3303 SAYILI KANUNUN 3. MADDESİ GEREĞİNCE İDARENİN VE RUHSAT SAHİPLERİNİN MADEN ARAMA VE İŞLETME FAALİYETLERİNE MÜDAHALE EDİLEMEZ VE BUNDAN DOĞACAK ZARARLARDAN MÜLKİYET HAKKINDA DAYANILIP TAZMİNAT DAVASI İDDİASINDA BULUNULAMAZ. 2) KAMU YARARI VE ÜLKE GÜVENLİĞİ AÇISINDAN YABANCI UYRUKLU GERÇEK KİŞİLER İLE KENDİ ÜLKELERİNİN KANUNLARINA GÖRE KURULAN TÜZEL KİŞİLİĞE SAHİP YABANCI TİCARİ ŞİRKETLERİNCE İKTİSAP VEYA SINIRLI AYNI HAK VE TESİS E
———————————————————————————————————————–
Artırma Bilgileri
1.Artırma
Başlangıç Tarih ve Saati : 25/06/2024 – 12:20
———————————————————————————————————–
Bitiş Tarih ve Saati : 02/07/2024 – 12:20
2.Artırma
Başlangıç Tarih ve Saati : 18/07/2024 – 12:20
———————————————————————————————————–
Bitiş Tarih ve Saati : 25/07/2024 – 12:20″
Uyap Sayfasınına Ulaşmak İçin Tıklayınız
İlgili İhaleler
Zonguldak Kilimli İlçesindeki Tüm İhaleleri Görmek İçin TIKLAYINIZ
Zonguldak Kilimli kurtköy Mahalle/Köyündeki Diğer İhaleleri Görmek İçin TIKLAYINIZ
Zonguldak Kilimli İlçesindeki Sadece Tarla İhalelerini Görmek İçin TIKLAYINIZ
Zonguldak Kilimli İlçesindeki 02.07.2024 Tarihli Diğer İlanları Görmek İçin TIKLAYINIZ